Chcete koupit byt a při zadávání vašich požadavků ve filtru nemovitostí na inzertních serverech zakřížkujete pouze osobní vlastnictví, nikoliv družstevní? Děláte to tak? Že mám pravdu? 

V dnešní době je na trhu stále dostatek nemovitostí jako před lety, ale díky vysoké poptávce se nemovitosti ohřejí v inzerci maximálně 10 dní. V kategorii družstevní byty tak můžete nalézt další pěkné byty, které půjdou převést do osobního vlastnictví. A mohou být také i o statisíce levnější.

Co je vlastně byt v družstevním vlastnictví? Je to družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Převedení družstevního bytu, nemusí být pokaždé ze strany družstva umožněno a koupě takového podílu (bytu) je na osobním zvážení každého z Vás. Ale pokud Vám družstvo potvrdí, že převod do osobního vlastnictví je ze strany družstva možný, tak to pro vás, jako kupujícího může být zajímavá příležitost. Podmínkou je vždy splacení anuity (nesplacená částka,  respektive podíl na úvěru za družstvo). 

Koupě družstevního bytu může být zajímavá, protože převádějící za byty v některých případech nechtějí tržní cenu. Když najdete nějaký cenově zajímavý družstevní byt, tak po realitním makléři nebo prodávajícím, vždy chtějte vyčíslení anuity a potvrzení od družstva, že je převod do osobního vlastnictví možný a kdy. 

Prodeje bytu v družstevním vlastnictví mnoho zájemců odrazuje, protože se bojí procesu spojeného s převodem podílů. Ale ono se není čeho bát, když se dodrží správné postupy.

Nejprve musíte získat všechny potřebné dokumenty a informace:

• Nájemní smlouvu, kterou se prokáže vlastnictví podílu na družstvu pro danou bytovou jednotku.
• Evidenční list bytové jednotky, který obsahuje rozpis měsíčních záloh (fond oprav, zálohy na vodu, poplatky za správu, kolik se platí případně úvěr za revitalizaci).
• Potvrzení o bezdlužnosti bytové jednotky, které se předává se kupujícímu. (Nabyvateli družstevního podílu). V některých případech ho vyžaduje i financující banka
• Případná Anuita a kolik jí zbývá. A  jestli je nutné ji doplatit při převodu do osobního vlastnictví.
• Stanovy družstva, které je dobré si přečíst před převodem podílu, protože můžou obsahovat různá omezení (Nepřijmou cizince, nemůžete byt podnajímat atp…)
• Jaký poplatek se platí poplatek za převod do osobního vlastnictví
• Písemné potvrzení družstva o možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví
• Informaci kolik stojí převod do osobního vlastnictví

Když máte vše zjištěno a potvrzeno, tak můžete přejít k převodu družstevního podílu, který probíhá následujícím způsobem:

• Převádějící a Nabyvatel uzavřou Smlouvu o převodu členských práv a povinností, bytovému družstvu nebo také Dohodu o finančním vypořádání. Tyto smlouvy by měla vytvořit advokátní kancelář, či právník. Zároveň se uzavírá Smlouva o úschově.
• Na základě potřeby vyplatit Anuitu nebo komerční úvěr se provede vyčíslení u družstva, nebo u banky.
• Po zaplacení případné Aunity nebo úvěru Nabyvatel nebo financující banka posílá peníze do advokátní úschovy.
• Bytové družstvo vystaví smlouvu o převodu družstevního podílu, kterou převádějící i nabyvatel podepíší. Bytové družstvo nemůže převodu nijak bránit a účinky nastanou dnem uzavření smlouvy.
• Družstvo připraví Nabyvateli  Nájemní smlouvu a potvrzení pro advokáta, že členská práva byla převedena.
• Prodávajícímu se na základě potvrzení o převodu členských práv uvolňují peníze z advokátní úschovy a zároveň se domluví fyzické předání bytu a přepis energií.

A jak je to s financováním družstevního bytu?

Pokud nemáte vlastní prostředky, tak máte tři možnosti jak financovat koupi družstevního bytu:

• Můžete zastavit jinou nemovitost. Ve většině případů to bývá nemovitost rodičů. V tomto případě, pak financujete koupi bytu klasickou hypotékou.
• Můžete využít předhypoteční úvěr. V tomto případě je podmínka bank byt převést do 1 roku do osobního vlastnictví. Družstvo vystavuje pro banku příslib převodu do osobního vlastnictví. U předhypotečního úvěru jsou však větší úroky po dobu 1 roku a po převedení bytu do osobního vlastnictví se úvěr změní na klasickou hypotéku s nižšími úroky.
• Můžete také využít úvěr ze stavebního spoření, nebo při nižší dlužné částce komerční úvěr. Jsou zde ale vyšší úroky. Vyplatí se opravdu jen krátkodobě nebo při nižší částce.

A co daně u družstevního bytu?

Platí pro Majitele/Převádějícího - jakmile prodáte družstevní podíl, jste povinni zaplatit daň z příjmu podle zákona o daních z příjmu. Sazba přitom pro fyzické osoby činí 15 %.

Základ daně tvoří rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou nemovitosti. Odečíst si však můžete i další náklady, jako jsou výdaje na rekonstrukci či náklady spojené se samotným zařizováním prodeje či koupě družstevního podílu. Po odečtení všech těchto výdajů získáte základ daně.

A nebo pokud prostředky z prodeje družstevního bytu použijete do 1 roku na nákup nové nemovitosti.

Osvobozeni od placení daně jste také, pokud podíl vlastníte déle než 5 let.

Dalibor Stříbný

Jednatel Explicit Reality