Co s nimi, radí váš férový makléř David Kašný

„Nový stavební zákon“, na kterém se pracuje už od roku 2018, nabyl účinnosti 1. 7. 2023. Díky přechodnému období se však většiny lidí fakticky dotkne až 1. 7. 2024. Rád vám tedy podám informace o několika zásadních změnách při povolování nelegálních, tzv. „černých“ staveb, abyste mohli posoudit možnosti legalizace těchto staveb.

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. přináší mnoho nových změn a jeho cílem je usnadnit výstavbu stavebníkům a digitalizovat celý proces, omezuje však možnosti dodatečného povolení staveb, které vznikly v rozporu nebo dokonce i bez stavebního povolení.

Omezení maximální doby stavby

První zásadní změnou stavebního zákona je nový institut, tzv. maximální doba stavby. Nový stavební zákon slibuje zneškodnit problém rozestavěnosti staveb. K novému stavebnímu povolení se váže lhůta v délce 10 let ode dne platnosti stavebního povolení. Zjednodušeně řečeno, pokud v této době nebude stavba dokončena, můžeme si stavební povolení nechat prodloužit, ale pod podmínkou nového posouzení stavebního záměru podle podmínek platných v době prodloužení. Dříve stačilo výstavbu ve lhůtě 2 let zahájit. Může se tedy stát, že u stavebního záměru, který nebyl do 10 let dokončen, nebude možno prodloužit tuto lhůtu kvůli např. novému územnímu plánu, změně stavebních předpisů, stavební uzávěře a tím se stavba stane „černou“, tedy nelegální.

Změna podmínek pro dodatečné povolování

Také samotné podmínky dodatečného povolování černých staveb se radikálně změnily. V tomto případě i osoby, které zhotovily svoji stavbu tzv. „na černo“, budou profitovat z této nové, mnohem jednodušší úpravy. V jednoduchosti je krása. Stavební a územní povolení se totiž sloučily do jednoho řízení a také povinnost stavebních úřadů opatřovat si vlastní činností závazná stanoviska dotčených orgánů na úrovni jednotlivých zájmů, jako např. v oblasti ochrany přírody a krajiny, ochrany lesa nebo požární bezpečnosti.

Nový stavební zákon však přichází i s novými podmínkami, při kterých nelze dodatečně povolit „černou stavbu“. Nově lze dodatečně povolit taková stavba, jen za předpokladu, že nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiných právních předpisů, nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a také, že stavebník uhradil pokutu (pokud byla uložena) za přestupek – provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním.

Některé stavby už na povolení nedosáhnou

Jakmile stavba nesplňuje např. odstupové vzdálenosti od okolních staveb nebo nemá dostatečný počet parkovacích míst, či ke stavbě nevede zpevněná přístupová komunikace, nebude tato stavba dodatečně povolena. Existuje však výjimka i z tohoto ustanovení, kterou představuje souhlas ostatních účastníků řízení (zejména sousedů). Pokud ostatní účastníci dají souhlas s tímto stavebním záměrem, považuje se tento požadavek za splněný. POZOR, souhlas může být však až do vydání stavebního povolení ze strany kteréhokoliv účastníka řízení odvolán.

Třešničkou na dortu ve stavebním zákoně o dodatečném povolení stavby byla původně i podmínka dobré víry stavebníka. Posuzování takové dobré víry by však výrazně snížilo možnosti stavebníků pro dodatečné povolení staveb, pokud by museli prokazovat, že měli důvodně za to, že jejich stavba buď úřední povolení nevyžaduje, nebo že je jejich stavební záměr v souladu s vydaným rozhodnutím. Naštěstí od tohoto požadavku bylo upuštěno. Nikde ale není psáno, že nový stavební zákon neprojde v následujícím roce dalšími změnami.

 Legalizace černých staveb 

Nyní je na vás samotných, jestli sami upozorníte stavební úřad na svoji černou stavbu a pokusíte se ji legalizovat podle staré, do 1. 7. 2024 účinné úpravy (možnost dodatečného povolení stavby i s rozhodnutím o výjimce z obecných požadavků na výstavbu), nebo jestli vyčkáte, co v praxi přinese nový stavební zákon. 

Pokud se případně chystáte prodat svoji nemovitost a nejste si jisti, zda černou stavbu, která by ztížila prodej, obsahuje, neváhejte se ozvat. Rád vám tyto informace zjistím a s případnou legalizací pomohu.

                                                    Váš férový makléř David Kašný

                                                    tel.: + 420 608 558 655

                                                    e-mail: david.kasny@explicitreality.cz