Co vám může pronajímatel zakázat a co nikoliv

Poptávka po nájmech v současné době roste, a pronajímatelé si tak můžou vybírat z mnoha zájemců o pronájem. Právě tato situace vede k tomu, že si diktují různé podmínky. 

Co často slyšíme? Žádný pes! Nekuřáky! Jen bezdětné! Podle občanského zákoníku jsou ale tyto požadavky sporné. Pronajímatel vám nemůže zakázat nic z výše uvedeného, ani spoustu dalších věcí.

Domácí mazlíček? Nebojte se o něm zmínit…

Na chov domácích zvířat má právo každý. Pokud tedy najdete ve smlouvě takové ustanovení, je neplatné. Neplatnost se však nevztahuje na smlouvu v celém rozsahu, ale pouze na část zmiňující zákaz chovu domácích mazlíčků. Zbytek smlouvy zůstává nadále platný. Pozor! Váš mazlíček však nesmí způsobovat pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepříjemnosti a obtíže. Pokud je kvůli chovu potřeba zvýšit náklady na údržbu společných částí domu – hradí je nájemce svému pronajímateli. Stejně tomu tak je i v případě, že domácí mazlíček způsobí škodu – pronajímatel má právo na její náhradu bez ohledu na to, jestli nájemce oznámil přítomnost zvířete, nebo ne. 

Nevyšel vám pronájem kvůli tomu, že kouříte?

Pronajímatel nemůže vyloučit kuřáky jako potenciální nájemce, stejně tak nemůže zakázat ani kouření v bytě. I taková ustanovení ve smlouvě jsou neplatná.

V případě, že dojde k poškození bytu následkem kouření, může pronajímatel po nájemci požadovat navrácení bytu do původního stavu nebo úhradu nákladů, které vynaložil majitel, aby byt vrátil do původního stavu. V takovém případě se může stát, že majitel nebude chtít vrátit kauci, kterou dostal od nájemců při stěhování do jeho bytu. Stále totiž platí povinnost dle občanského zákoníku – nájemce je povinen po skončení nájmu předat byt majiteli ve stejném stavu, v jakém byt přebral při podpisu nájemní smlouvy, samozřejmě mimo běžné opotřebení při běžném užívání bytu a vady, které je povinen odstranit majitel na vlastní náklady. 

Děti raději ne! 

Ani zákaz dětí ve smlouvě neobstojí. Občanský zákoník ale počítá s navýšením počtu osob žijících v bytě s nájemcem. Pronajímatel si může vyhradit právo přijímat nové členy do domácnosti nájemce pouze s jeho souhlasem. Výjimkou je, pokud chce nájemce do své domácnosti přijmout osobu blízkou (například rodiče, děti, sourozence apod.). Tehdy nemusí získat od pronajímatele souhlas, a to i když si pronajímatel toto právo vyhradil v nájemní smlouvě.

Znamená to tedy, že pokud se nájemcům narodí dítě, není nutný souhlas pronajímatele, protože se jedná o osobu blízkou, pro kterou platí výše uvedená výjimka. 

Přepsání energií na nájemce

Když si nechá nájemce „napsat“ energie na sebe, má přehled o vyúčtování a platí úhrady přímo dodavateli. Na druhou stranu pronajímatel se tím vyhýbá situaci, kdy nájemce odebere energie, které ani na základě vyúčtování pronajímateli neuhradí.

Příklad: Pokud mají strany ve smlouvě uvedeno, že částka 16 500 Kč zahrnuje nájemné i náklady za služby, jedná se o „paušální“ částku, kdy pronajímatel není povinen předkládat nájemci vyúčtování. Strany si to ale musí výslovně sjednat v nájemní smlouvě. V takovém případě nájemce není povinen hradit nedoplatky. 

Jestli je ale nájem uzavřený na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou, do této paušální částky nelze zahrnout platbu za dodávky tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávky vody a odvádění odpadních vod. Ty musí být vyúčtovány vždy. Naopak v případě, kdy je ve smlouvě ujednáno, že nájemné činí 14 000 Kč a záloha na služby 2 500 Kč, pak má pronajímatel povinnost předložit nájemci vyúčtování, vyplácet přeplatky a nájemce má povinnost uhradit nedoplatky. 

V době energetické krize nebylo výhodné přepisovat energie na nájemce, pokud měl pronajímatel zafixované ceny z období před energetickou krizí. Nyní ale ceny za energie zase postupně klesají, záleží tedy na nájemci, jak se rozhodne. Pokud můžeme nájemcům doporučit – zeptejte se v první řadě pronajímatele na výši záloh na energie v případě, že by energie zůstaly psané na něj, a porovnejte to se zálohami přímo u dodavatele energií. Nájemce by také měl dostat od pronajímatele vyúčtování, aby si mohl zaplacené zálohy a skutečnou spotřebu zkontrolovat.

Jak vysokou kauci může majitel požadovat?

Kauce, jinými slovy také jistina nebo depozit, slouží k zajištění pohledávek pronajímatele – např. zaplacení dlužného nájmu, nedoplatku na energiích, ale také dalších úhrad spojených s užíváním bytu. Majitel může kauci využít i k úhradě škod vzniklých porušením povinností nájemce. Jestli bude kauce ve výši jednoho, nebo tří měsíčních nájmů, je čistě na rozhodnutí pronajímatele. Občanský zákoník ale stanovuje nejvyšší hranici kauce. Kauce ani smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu. Pronajímatel tedy může chtít předem kauci maximálně ve výši tří měsíčních nájmů. 

Doporučujeme tedy pozorně číst nájemní smlouvu nebo hledat nové bydlení s pomocí realitní kanceláře. 

Sabina Kučerová 

Realitní specialistka

e-mail: sabina.kucerova@explicitreality.cz

tel. 604 140 764