V červnu 2021 mě oslovila má známá, že se její neteř s přítelem dostali do problémů při koupi domu a mají výhrady k práci Realitní kanceláře, která zastupovala prodávajícího. Poprosila mě, zda bych se s ní mohla spojit a prověřit situaci, případně jim poradit. Po pročtení rezervační smlouvy a vyslechnutí jak postupovala RK prodávajícího jsem byla zděšena. Došlo hned k několika závažným pochybením:

• Rezervační smlouva byla pouze mezi dvěma stranami, a to mezi kupujícími a RK a nikoliv i mezi Prodávajícím. 
• Do podpisu byli kupující tlačení RK ihned potom, co se spolu s ostatními zájemci setkali na prohlídce, kde rovnou proběhla volba kupujícího tzv. “obálkovou metodou”. Prodávající zjevně o tomto nestandardním postupu neměli ani tušení.
• Na nemovitosti byly závažné problémy, na které nebyly kupující předem upozornění.

Tyto problémy jsem odhalila kontrolou nemovitostí v katastru nemovitostí. Tam mě čekalo dost nepříjemné překvapení. Na nemovitosti sice nevázla žádná právní vada, ale polovina domu byla černou stavbou a druhá část domu byla postavena na cca 30 m2 obecního pozemku. Bohužel kancelář zastupující prodávající stranu se k těmto zjištěným skutečnostem nechtěla nijak postavit.

A jak takovou situaci vyřešit?

S neteří a jejím přítelem jsme se vydali na místní stavební úřad a za panem starostou. Můj předpoklad byl, že bude potřeba doložit tzv. pasport stavby. Jednalo se o starší dům určený k rekonstrukci. Druhá varianta, kterou jsme zvažovali byla dodatečná kolaudace, ale díky stáří stavby toto nebylo nutné. Po dohodě s panem starostou, který přislíbil, že dojde k převodu zastavěné části pozemku na aktuální majitele, a díky informacím získaným na stavebním úřadě, jsme celou věc předali k řešení naší advokátní kanceláři. Až na jejich výzvu konečně dotyčná realitní kancelář reagovala. Bohužel jejich názor na situaci byl jiný. Černou stavbu chtěli řešit pouze pomocí nového geometrického plánu. Což k vyřešení problému nebylo dostačující. Teprve po našem dalším nátlaku konečně došlo k zajištění pasportu, bohužel se mezitím už psal měsíc prosinec, tedy tyto nápravy proběhly až půl roku po podepsání rezervační smlouvy. Názor dotyčné realitní kanceláře, že to zbytečně hrotíme a že nechápou, proč na tom tak trváme, vždyť jde jen o „maličkost“ uslyším v hlavě asi ještě velmi dlouho. Klienti se dočkali předání domu bez vad až v polovině února roku 2022. 

Takové situace se bohužel stávají, hlavně u starších domů, ale naštěstí se dají poměrně rychle vyřešit. Pojďme si tedy shrnout základní pojmy v této problematice:

Pasport stavby – jedná se o zjednodušenou stavební dokumentaci. Obsahuje popis stavby a výkresy. Stavba se zaměří a poté je vypracován projekt v papírové i digitální podobě. Pasport se předá na stavební úřad, který vydá  potvrzení o existenci a legalizaci stavby. Ta je následně zanesena na katastr nemovitostí. Pasport je zapotřebí, chybí-li dokumentace stavby, nebo pokud dochovaná dokumentace neodpovídá aktuální skutečnosti.

Geometrický plán – je technický podklad, který slouží pro provedení zápisu do katastru nemovitostí. Pokud tedy provádíte něco, co vyžaduje zápis do katastrální mapy, je potřeba podat návrh na vklad do katastru nemovitostí, jehož povinnou součástí je právě geometrický plán. Ten je potřebný také při ohlášení dokončené stavby a pro přidělení čísla popisného/evidenčního.

Jak může dojít ke špatnému zakreslení?

Důvodů může být více. Nejčastěji se setkáváme s přístavbou nebo demolicí. Někdy se po zakreslení stavby do katastru nemovitostí stane, že její vlastník provede další stavební úpravy. Úpravy, které mění obvod budovy by se následně měly do katastru opět zakreslit. Typickým příkladem jsou: dílna, hospodářské stavby, garáž. Jednodušší situace je, pokud se jedná o přístavbu řádně povolenou stavebním úřadem, ke které byl vydán souhlas s užíváním (kolaudační souhlas) a vlastník jen zapomněl katastru nemovitostí změnu obvodu budovy ohlásit. V takovém případě zpravidla stačí vyplnit katastru příslušný formulář a doložit geometrický plán a rozhodnutí stavebního úřadu. Složitější situace nastává, pokud přístavba byla stavebním úřadem povolena, ale po dokončení již vlastník nepožádal o kolaudační souhlas.

V takovém případě záleží na rozsahu stavby a časovém rozmezí mezi vydáním stavebního povolení/ohlášením a žádostí o povolení užívání stavby. Stavební úřady tyto situace posuzují individuálně. Většinou provedou místní šetření k ověření, zda byla stavba provedena podle vydaného povolení. Dále bývá nutné doložit revizní zprávy, geometrický plán, vyjádření jiných orgánů atd. 

Nejobtížnější na řešení je pak situace, kdy vlastník nemovitosti nedohledá žádné podklady ke stavbě a ani na příslušném stavebním úřadu se v archivu ke stavbě nic nenajde. Pak úřad na takovou stavbu nahlíží jako na tzv. „černou stavbu“ a hrozí, že nařídí její odstranění. Chcete-li takovou stavbu řádně zakreslit, musíte nejprve požádat o dodatečné povolení stavby. Zde už se však neobejdete bez součinnosti projektanta a často také právníka. Náklady v tomto případech jdou do desítek tisíc korun a vyřešit takovou situaci někdy trvá i déle než půl roku.

Může se špatně zakreslená stavba financovat hypotečním úvěrem?

Dlouhá léta platilo, že banky v rámci určité benevolence a možná i drobné nepozornosti takové nemovitosti financovaly v celku bez obtíží. Postupně se však na tento typ žádosti více zaměřily a dnes je už velice obtížné čerpání úvěru na takovou nemovitost vyřídit.

Problém v tomto případě nenastává u schválení hypotečního úvěru. Banka je schopná financování takové nemovitosti schválit. Nicméně pro samotné čerpání finančních prostředků chce jako jednu z podmínek doložit, že právní stav nemovitosti odpovídá tomu faktickému. Tedy že v katastru nemovitostí je vše v pořádku.

Konzultace a pomoc v případech, jako byl ten popsán výše, jsou pro naši kancelář samozřejmostí. Častokrát majitelé domů ani neví, že právě oni mají na svém pozemku černou stavbu. Jsem ráda, že jsme tento problém dokázali uspokojivě vyřešit.

Pavla Šimková