3 způsoby, jak na to jít chytře:

V krátkém časovém horizontu za mnou do kanceláře přišli na sobě nezávisle 3 klienti a měli stejný požadavek: "Chceme jít do většího, protože byt už je nám malý. Ale nechceme dávat prostředky ze svého, protože nevíme, co teď bude." Je to možná i Váš sen, a proto se v tomto článku podíváme na to, jak to udělat nejlépe, pod jednou střechou a za použití téměř nulových nákladů.

Situaci všech 3 klientů jsem propočítala na základě bonity, ve dvou případech nám vyšlo, že bude lepší byt prodat, a v jednom případě jej ponecháváme a budeme dále pronajímat - obojí ve spolupráci s naší dceřinou společností Explicit Reality. Rozbor případu vypadal následovně:

1. Ponechat byt k dalšímu pronájmu

Primárním cílem finančního plánování je tvořit a spravovat klientům majetek tak, aby se dostali do finanční nezávislosti. Proto v první řadě vždy propočítám, jak by to vycházelo, pokud by se daný byt ponechal na pronájem a z nájemného by se část hypotéky splácela „sama“.

VLASTNÍ PROSTŘEDKY/ REZERVY:

Pro financování domu nepoužijeme žádné vlastní prostředky, budeme ručit 2 nemovitostmi, což bance stačí.

ZÁVAZKY/ NÁKLADY:

Aktuálně mají klienti hypotéku se zůstatkem cca 1,5mil. u České spořitelny a dále spotřebitelskou půjčku, zůstatek je okolo 400.000,-. Měsíční splátky jsou 7.414,- a 6.359,-.

PŘÍJMY:

Ze zaměstnání: 42.000,-
Rodičovská dovolená: 10.000,-
Nájemné zatím nezahrnuté v daňovém přiznání: 10.000,-

NÁŠ CÍL:

- Pořídit dům v hodnotě cca 4,7 mil.
- Snížit měsíční zatížení rodiny na minimum.
- Zajistit bezpečnou hypotéku - mít dostatečné rezervy a zajištění.

Návrh financování:

1. 80% hypotéka pouze na dům

Výše hypotéky: 4.650.000,-
Úroková sazba: 1,99% p.a. 
Fixace: 10 let 
Splátka: 17.020,- měsíčně
Splatnost: 30 let

Celkem by tak měli klienti splátky ve výši 30.793,-

2. 80% hypotéka na dům + konsolidace závazků

Výše hypotéky: 6.550.000,-
Úroková sazba: 1,99% p.a. 
Fixace: 5 - 10 let 
Splátka: 24.177,- měsíčně
Splatnost: 30 let

Klientům jsem tak zajistila prostředky na nový vysněný dům a splátky dala do jednoho. Můžou si tak ponechat byt i dům, splátka se jim zvedne o cca 10.000,- měsíčně a inkasované příjmy z pronájmu jim budou částečně splácet hypotéku.

2. Pořídit dům bez akontace, byt prodat do 2 let

Tento typ produktu se nazývá "Překlenovací hypotéka" a je vhodný i pokud chcete jít do většího bytu, avšak jediné vlastní prostředky máte právě v bytě, který jste se rozhodli prodat.
Zároveň, ale nechcete na prodej tolik spěchat, abyste ho neprodali pod cenou, proto Vám banka vyplatí prostředky ve výši až 70% z hodnoty této nemovitosti a Vy jí je poté do 2 let vrátíte z prodeje bytu.

Zadání konkrétně této klientky bylo následující:

VLASTNÍ PROSTŘEDKY/ REZERVY:

Pro financování domu nepoužijeme žádné vlastní prostředky, budeme ručit 2 nemovitostmi a po prodeji bytu jednu zástavu vyvážeme.

ZÁVAZKY/ NÁKLADY:

Aktuálně klientka nemá žádné závazky.

PŘÍJMY:

Ze zaměstnání: 39.000,-
Nájemné: 8.000,-

NÁŠ CÍL:

- Pořídit dům, kupní cena 4.740.000,-
- Prodat nemovitost ve Zlíně za odpovídající cenu bez časového nátlaku.
- Zajistit bezpečnou hypotéku - mít dostatečné rezervy a zajištění.

Procesně jsme tak udělali dvě hypoteční smlouvy a dvě zástavy:

1. Na byt ve Zlíně:

- výše úvěru: 1.750.000,- (toto nahrazuje vlastní zdroje)
- splatnost: 2 roky - do té doby musí klientka prodat byt ve Zlíně a z toho se poté zdarma tato hypotéka splatí
- splátka 4.438,- - ta se platí do té doby, dokud se neprodá byt ve Zlíně
- sazba: 3,04% p.a. 

2. Na dům v Ostravě:

- výše úvěru: 3.440.000,- (zbytek kupní ceny + zůstatek Vaší hypotéku u Komerční banky)
- splatnost: 30 let
- splátka: 12.910,-
- sazba: 2,09% p.a. 
- fixace 10 let

3. Pořídit dům + prodat byt, ve kterém ale budou klienti ještě chvíli bydlet

V tomto případě chtějí klienti byt prodat, aby s ním neměli další starosti a neměli tak vysoký úvěr. O prodej se tedy nyní staráme v naší realitní kanceláři spolu s Eduardem Diakovem. Podmínkou prodeje tohoto bytu však je to, že dokud klienti budou stavět dům, budou v něm muset bydlet. I toto dokážeme pro naše klienty obstarat a na prohlídkových dnech na toto zájemce upozorňujeme.

VLASTNÍ PROSTŘEDKY/ REZERVY:

Pro financování domu nepoužijeme žádné vlastní prostředky, budeme pracovat s majetkem, který klienti již vlastní.

ZÁVAZKY/ NÁKLADY:

Kreditní karta 40.000,-
Překlenovací úvěr - splátka 4.700,-

PŘÍJMY:

Zaměstnání: 30.040,-
Rodičovská dovolená: 8.000,-
Výživné: 2.000,-

MAJETEK:

BYT 3+1 v Malenovicích, po kompletní rekonstrukci, 98 m² - tržní hodnota cca 3,6 mil.

NÁŠ CÍL:

- Koupit pozemek a zajistit výstavbu rodinného domu - vzít si maximální možnou
hypotéku a zbytek případně nedočerpat.

Návrh financování:

1. Koupě pozemku

Jelikož koupě pozemku poměrně spěchá, nemůžeme čekat na projektovou dokumentaci a koupi tak budeme financovat nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření, který je splácen jako úvěr hypoteční.

Výše úvěru: 1.250.000,-
Úroková sazba: 4,85% p.a. 
Fixace: 3 roky 
Splátka: 8.299,- měsíčně
Splatnost: 20 let

2. Výstavba

Jakmile budeme mít projektovou dokumentaci, která je potřebná pro odhad a schválení hypotéky, zrefinancujeme výše uvedený úvěr ze stavebního spoření do této hypotéky a klientům tak zbyde pouze 1 splátka. Své dosavadní závazky splatí klienti z prodeje bytu.

Výše úvěru: 5.650.000,-
Úroková sazba: 1,99% p.a. 
Fixace: 10 let
Splátka: 20.855,- měsíčně
Splatnost: 30 let

Jak vidíte, vše je řešitelné a je možno ušít na míru daného klienta a jeho potřebám. Pokud i Vy zvažujete něco obdobného, neváhejte se obrátit na mne a mé kolegy z Explicit Invest, kteří pro Vás rádi ušijeme tu nejvhodnější variantu i pro Vás.

Lenka Kápičková
Explicit Invest