Nové podmínky ČNB pro poskytování hypoték, válka na Ukrajině a rostoucí inflace… to jsou faktory ovlivňující trh realit v roce 2022.

Máte doma křišťálovou kouli? Že ne?

Nedávno jste se mohli v médiích dočíst zaručené zprávy, jak se bude vyvíjet trh realit v roce 2022. Experti z řad realitních makléřů, bankovních a hypotečních specialistů nám předkládali odhady vývoje trhu. Předpovědí je hodně, některé více či méně kvalitní, já osobně je beru vždy s rezervou. Faktorů, které situaci ovlivňují, je celá řada a není možné je všechny předvídat - například jak dlouho bude ještě trvat ruská válečná agrese vůči Ukrajině, jaké další sankce EU a USA přijmou vůči Rusku (a jestli skutečně dojde ke kompletnímu odstřihnutí se od ruských fosilních paliv) a jaké přenesené důsledky tyto sankce budou mít na země EU včetně ČR. A nevíme ani to,  jak (ne)úspěšně bude vláda a ČNB krotit již dvojcifernou inflaci. 

Tyto informace, troufám si tvrdit, nemá v tuto chvíli nikdo, leda tak David „Dedi“ Barnea (šéf Mosadu), který je obecně považován za jednoho z nejlépe informovaných lidí na světě. My obyčejní lidé však máme informace omezené tím, co se dočteme v tisku nebo z oficiálních tiskových zprávách institucí a vládních orgánů. 

Statistika nuda je, má však cenné údaje…

Proto je potřeba brát všechny takové zaručené předpovědi s rezervou. Popravdě mnohem snažší by v tuto chvíli bylo předpovědět, kolik z novomanželských párů, které se slavnostně sezdaly v magické datum 2. 2. 2022, spolu vydrží déle než 2 roky, 2 měsíce a 22 dní, než se už méně slavnostně rozvedou. Nevěříte? Ale ano, dá se to spočítat, a to i docela přesně. Stačí k tomu informace z českého statistického úřadu, z nichž vyjdeme a porovnáme  trend a statistiky rozvodů minulých období pro daný časový interval. Zákon velkých čísel je při těchto předpovědích naším největším kamarádem.

Proto se pojďme podívat na faktory ovlivňující trh s nemovitostmi řečí čísel a statistik.  Vyhodnotíme si data místo dojmů a pojmů, které mohou být často zavádějící.

Vliv rostoucí inflace a rostoucích úrokových sazeb

Inflace v ČR se postupně zvyšovala již od října 2021, s poměrně dramatickým nárůstem v 1. čtvrtletí 2022, a dosahuje již 12,7 % meziročně v  březnu 2022. Válka na Ukrajině pak dala sbohem veškerým nadějím na rychlé snížení inflace pomocí běžných nástrojů ČNB a na návrat k předcovidovým hodnotám. 

Samozřejmě ČNB reagovat musela a ČNB reagovala dle očekávání – provedla skokové zvýšení úrokových sazeb, které se následně přelilo do zvýšení sazeb hypoték. V únoru 2021 jste mohli sehnat hypotéku se sazbou okolo 2 %, letos se sazby prozatím vyšplhaly v průměru k 5 % a zdůrazňuji slovo „prozatím“. 

Vliv změn nových podmínek ČNB pro poskytování hypoték.

Vloni 26. listopadu ČNB ohlásila nové podmínky pro poskytování hypoték, které vešly v platnost 1. 4. 2022. Jedná se o tzv. makroobezřetnostní nástroje. Cílem těchto nástrojů je zejména omezení tvorby nadměrných rizik souvisejících s hypotečním trhem. (dle definice ČNB).

Jedná se změny těchto ukazatelů:

LTV – maximální výše 80 % (pro žadatele mladší 36 let pak 90 %), lidově řečeno stanoví, kolik % ze zástavní hodnoty nemovitosti vám banka může maximálně půjčit.

DSTI – maximální výše 45 % (pro žadatele mladší 36 let pak 50 %), lidově řečeno stanoví maximální výši splátky dluhu (všech, nejen hypotéky) na 45 % čistých měsíčních příjmů žadatele.

DTI – stanoví maximální výši zadlužení na 8,5 násobek ročního příjmu (pro  žadatele mladší 36 let pak 9,5 násobek), lidově řečeno výše všech úvěrů může být nanejvýš 8,5 násobek čistého ročního příjmu žadatele.

Žádné dobré zprávy pro unavené davy…

Když si shrneme předchozí změny faktorů, tak na hypotéku dosáhne výrazně menší množství domácností / individuálních žadatelů a stávajícím dlužníkům, kterým letos končí fixace, se splátky výrazně prodraží.

Pojďme si ukázat, jak se oba tyto faktory projeví v praxi:

Hypotéka ve výši 3.000.000,- na 20 let měla při 2% sazbě měsíční splátku 15.177,-. 

To si mohl dovolit víceméně každý člověk s lehce nadprůměrným příjmem okolo třeba 37.000,- hrubého.

Při sazbě 5 % u stejné hypotéky ovšem již splátka naroste na 19.777,-. 

V případě nového žadatele by tak tento musel vydělávat minimálně cca 44.000,- čistého, což je 56.000,- hrubého (a to je víc než průměrná mzda v Praze), aby dosáhl na danou hypotéku.

A připomínám, bavíme se o hypotéce ve výši 3 milionů Kč. A kontrolní otázka – jakou nemovitost dnes koupíte za 3 miliony Kč?

Na straně poptávky po nemovitostech je tedy zřetelný pokles. Už porovnání meziročních čísel mezi březnem 2021 a březnem 2022 ukazuje výrazný propad, snížení až o polovinu poskytnutých hypoték ergo snížení počtu osob, které budou kupovat ať už byt, dům, nebo pozemek.

Ale jaký to bude mít vliv na cenu nemovitostí? 

Představte si, že jste majitel nemovitosti a zvažujete její prodej. Kvůli výše uvedeným faktorům bude menší počet zájemců. Možná i dramaticky menší. Místo 10–15 zájemců (což byl běžný počet v průběhu roku 2021, jak, vám potvrdí každý realitní makléř) bude poptávajících třeba 5 nebo i jen 3. Nemovitost se sice neprodá v aukci a nevyšponujete cenu ještě výše, ale stále v klidu prodáte za požadovanou cenu přímo. Možná celý prodej bude trvat déle, protože zájemce bude mnohem přísněji posuzován financující bankou a prodej se tak protáhne z 1 měsíce (běžná doba obratu v roce 2021) až na 3–5 měsíců. 

A když se hned nepřihlásí žádní movití zájemci, tak co? Daně z držení nemovitostí jsou v ČR směšně nízké, takže vás nic nenutí prodávat pod cenou. Můžete slevit třeba 100.000,-, ale nějaké výraznější slevy nejsou na místě. Proč taky?

Pokud jste např. nemovitost v Praze pořídili v roce 2019, pak u ní  průměrná cena za m² byla cca 70.000,-, zatímco v 2022 atakuje hranici 150.000,-. To je neskutečný nárůst hodnoty. A k dramatickému pádu cen nemovitostí dojde pouze v případě nějaké masivní dlouhodobé krize, například kdyby nastal zásadnější důsledek války na Ukrajině.

A navíc, nedostupnost hypoték bude mít za následek oživení zájmu o pronájmy. Proto se teď z pohledu majitele nevyplatí prodávat pod cenou, ale spíše pronajímat a počkat si klidně 3–5 let, než se situace opět stabilizuje (a byť všichni doufáme, že Putina dokážou Ukrajinci s podporou Západu vyhnat dříve, tak s jistotou to vědět nemůžeme – to už opět leštíme křišťálovou kouli). Výrazně nižší ceny nemovitostí bych tedy neočekával.Možná už neporostou takovým tempem, ale výrazné slevy? Spiš zbožné přání než realita.

Kdy nebude levné bydlení pouhým snem?

Už několik let platí, že náš zkostnatělý a byrokratický systém povolování nové výstavby, který nás v celosvětovém srovnání řadí na nelichotivé místa mezi země, jako je Burundi, Pobřeží slonoviny nebo Honduras, je hlavní překážkou dostupnosti vlastního bydlení. Pokud se nic nezmění v této oblasti a nezačne se urychleně stavět množství bytů a domů, které alespoň částečně uspokojí výrazný převis poptávky nad nabídkou volných bytů a domů, tak se ceny nemovitostí dolů příliš hýbat nebudou.

Koupit, či nekoupit? Tato volba nebyla nikdy v historii snadnější…

Pokud již vlastníte jednu či více nemovitostí – sláva, patříte mezi vyvolené. Pokud máte nemovitost na hypotéku, u které se vám zvýšily splátky, nezoufejte, stále jste na tom dobře. I válka na Ukrajině jednou skončí a tak, jak se ekonomika vzpamatovala z covidové pandemie, se dozajista oživí i po válce a úroky opět klesnou. Navíc vždy máte možnost refinancovat nebo třeba prodloužit splatnost hypotéky a snížit si tak splátky, pokud jste to už neučinili. Ano, vím, že platit skokově navíc třeba 40.000 Kč ročně je hodně, ale pořád je to jedna dovolená pro 2 osoby nebo nová televize – a to jsou věci, bez kterých se člověk rok, dva nebo i tři klidně obejde, pokud je to v zájmu získání vlastního bydlení. Utáhneme opasky, zatneme zuby a tři roky to vydržíme.

A pokud hypotéku a koupi nemovitosti teprve zvažujete, jděte do toho. I kdybyste si půjčili s úrokem 6 %, tak při inflaci 12 % (a ta určitě jen tak neklesne) stále vyděláváte. Tzn. pořád se vyplatí vzít cizí peníze a koupit za ně nemovitost, než aby vám vaše úspory v bance požírala inflace dvouciferným tempem. Čísla a data jednoznačně mluví pro pořízení vlastního bydlení. Splňte si sen většiny Čechů a bydlete ve svém vlastním domě nebo bytě.

Ladislav Barcuch

Manažer pro strategický rozvoj

+420 778 460 382

ladislav.barcuch@explicitreality.cz