Jak funguje realitní trh v Bahrajnu?

Milí přátelé a fanoušci realit, dnes pro vás mám několik zajímavostí, jak funguje realitní činnost jinde ve světě, a podíváme se až do exotického Bahrajnu, kde jsem měl to štěstí dva roky působit.

Bahrajn, perla zálivu

Bahrajn je ostrovní království s přibližně 1,5 milionem obyvatel. Z toho Bahrajnců je ale pouhých 712 tisíc, větší část populace tvoří tzv. expati neboli zahraniční pracovníci, nejčastěji pocházející z jihovýchodní Asie, tedy ze zemí jako Indie, Pákistán, Bangladéš atd. Ti všichni samozřejmě musí někde bydlet, takže především hlavní město Manamá a jeho okolí je doslova poseto bytovými domy různých kvalit a standardů, od komplexů obyčejných ubytoven pro nekvalifikované dělníky a pracovníky ve službách až po luxusní rezidence pro evropské, americké, japonské nebo korejské manažery.

Bahrajn je tvořen z velké části nehostinnou kamenitou pouští. Jižní část ostrova je prakticky neobydlená, navíc některé místní čtvrti a města na severu země, kde žije většinově šíitské obyvatelstvo, jsou od potlačení tzv. arabského jara stále zdrojem napětí a často zde dochází k protestům proti vládnoucí sunnitské rodině krále Hamada bin Isa Al Khalify. Tyto protesty mají různé formy od blokády celých čtvrtí, pálení pneumatik na silnicích až po bombové útoky na policejní stanice. To má za následek izolaci některých čtvrtí a koncentraci expatů v odlišných lokalitách. Nikdo se nechce po cestě z práce a do práce cítit v ohrožení života.

Zasyp moře, získáš stavební pozemek

Rozšiřování výstavby tak probíhá především na tzv. man-made land – uměle vytvořené pevnině, která vzniká zavezením moře zeminou a sutí (dováží se v kamionech nebo lodí ze sousední Saúdské Arábie, ale také až ze vzdáleného Ománu). Tyto nové čtvrti a městečka jsou posety novými bytovými domy a tempo výstavby výrazně předčilo poptávku po nemovitostech. Od krize způsobené arabským jarem, kdy se většina expatů z bezpečnostních důvodů rozhodla Bahrajn opustit, již uplynulo několik let, ale když se zhroucený realitní trh konečně vzpamatoval, přišla další rána v podobě covidu.

Dnes jsou tak v Bahrajnu spousty volných bytů za opravdu příznivé nájmy.

Pojďte k nám bydlet. P.S. Nezaplatíš jednou – hybaj na ulici

Celý proces pronájmu bytů je velmi jednoduchý. Nájemní smlouva má většinou jen jednu nebo dvě strany, je jak v angličtině, tak v arabštině a tvoří ji obvykle pouze těchto sedm bodů (viz obrázek):

Stanoví, kolik je nájem a že všechny další poplatky jako elektrika, místní poplatky či internet platí nájemce, a také, že musí zaplatit nájemné na měsíc dopředu.
Výpovědní lhůta z nájmu je minimálně 1 měsíc pro obě strany.
Uvádí, že majitel bytu může nájemce vystěhovat bez varování a okamžitě v případě, že:
a) nájemce způsobí škodu na bytu a vybavení,
b) nezaplatí nájem (stačí být jednou v prodlení),
c) použije byt k jinému účelu než bydlení nebo v něm bude provádět nezákonnou aktivitu,
d) pokud byt podnajme další osobě bez písemného svolení vlastníka.
Nájemce se zavazuje starat se o byt a vybavení a je zodpovědný za případné škody.
V případě, že dojde k ukončení smlouvy kvůli renovaci budovy, nájemce je osvobozen od posledního nájmu.
Případné soudní poplatky platí vždy nájemce.
Majitel může zvýšit cenu maximálně o 10 % za každé další pronajímatelné období (obvykle se smlouva uzavírá na 12 měsíců).

Pro pořádek dodám, že kromě nájmu musí ještě každý cizinec platit 10 % z ceny nájmu jako tzv. místní daň.

Jak můžete vidět, jedná se o velmi jednoduchou smlouvu, která umožňuje snadné vystěhování nájemce. V praxi ale vidíme, že přebytek bytů a nedostatek nájemců tlačí majitele nemovitostí k nabízení extra služeb.

Luxus i pro střední třídu

Já jsem kupříkladu ve svém 1 bedroom apartmánu (který ale tvoří 2 pokoje, v Bahrajnu se totiž uvádí pouze počet ložnic, obývací pokoj se nepočítá – tzn. naše 2+1 je v Bahrajnu 1+1 atp.) měl všechno vybavení k dispozici v rámci nájmu. A myslím opravdu všechno vybavení – nábytek, pračku, sušičku, plně vybavenou kuchyň včetně příborů a nádobí, ložní prádlo, peřiny, TV set, čajovou soupravu atd. A když se něco pokazilo (jako když mi jednou přestala fungovat pračka), stačilo zavolat správci a během hodiny byla v bytě pračka nová. Vše v rámci nájmu. Navíc za 20 BHD na měsíc (cca 1.200 Kč) správce zorganizoval každý týden kompletní úklid bytu a k tomu ještě umytí mého auta zvenku i zevnitř.

Služby opravdu fungují a jsou na vysoké úrovni. Dalším zajímavým faktem je, že Bahrajn je super bezpečné místo (kromě těch problémových čtvrtí zmíněných výše). Stalo se mi mockrát, že jsem ráno odjel do práce a až po návratu o 12 hodin později zjistil, že jsem nechal byt otevřený, a tedy volně přístupný. Nikdy se nic neztratilo. Za krádeže jsou v islámském právu tvrdé tresty a do bahrajnského vězení se nikomu nechce, navíc pro expaty by jakýkoliv zločin znamenal i automatické vyhoštění a doživotní zákaz vstupu do země.

Shrnuto a podtrženo, nájemce je tedy díky velmi tržnímu prostředí ve výhodné pozici, ale smlouvy výrazně chrání i práva majitelů proti neplatičům atd. Docela fér systém, řekl bych.

A co když si chcete nějakou nemovitost koupit?

Bahrajn umožňuje koupi nemovitostí i nerezidentům, tzn. cizincům, ale omezuje oblasti, respektive lokality, kde si můžete nemovitosti koupit. Nemůžete si koupit jakýkoliv dům, co je na prodej, ale máte na výběr jen z několika čtvrtí. Ale nebojte se, jsou to samé luxusní lokality, kupříkladu umělý ostrov Amwaj, kde většina domů má vlastní kousek pláže a přístup k moři, uprostřed ostrova je krásná laguna a samozřejmostí jsou veškeré služby.

Podmínky pro získání nemovitosti

Nemusíte být rezident, ale pokud si nemovitost koupíte, získáváte nárok na tzv. 5leté self-sponsorship, které umožní legálně pobývat v Bahrajnu vám (s možností obnovy) i vaší manželce a dětem do 18 let věku.

Nemusíte platit daň – Bahrajn a obecně státy Zálivu jsou daňově velmi příznivé místo. V Bahrajnu je výše DPH pouze 10 % (nově zavedeno od 1. 1. 2022, dříve DPH neexistovalo), benzín stojí standardně cca 6–7 Kč za litr a daň z příjmu ani z majetku se neplatí. Takže ve srovnání se zdaněním v Evropě je to velmi výhodné.

Registrace Listu vlastnictví (Land title deed) – místní úřad si bere 1–3 % z ceny nemovitosti za registraci. Ta je finálním krokem při koupi nemovitosti a výsledkem je dokument potvrzující, že vlastníte kus země/nemovitost v Bahrajnu.

Tak co, zkusíte investovat do nemovitosti v exotice?